Grundstückgewinnsteuer

Renovieren, Kaufen, Mieten, Bauen, Grund- und Hausbesitz in Frankreich
musterknabe
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Sonntag 14. April 2013, 11:41

Hallo liebe Gemeinde,

ich bin neu im Forum und brauche Hilfe.

Wir haben ein Chalet in Frankreich und möchten dieses verkaufen. Wir können zwar etwas Französisch, allerdings steigen wir bei dem "Beamtenfranzösisch" nicht so richtig durch.

Als wir das Haus gekauft haben, war es eine Bruchbude, aber der Kaufpreis war auch nicht hoch, wir haben sie quasi erneuert und viel investiert.

Nachdem die Grundstückspreise ziemlich gestiegen sind und wir viel investiert haben, möchten wir natürlich auch mehr für das Haus haben, als damals, als wir das gekauft haben.

Nun haben wir gehört und gelesen, dass beim Verkauf alleine der Kaufpreis mit dem Verkaufspreis verglichen wird und der Rest steuerpflichtig wird. Sind diese Investitionen nicht mit einrechenbar?

Dann haben wir auch noch gelesen, dass für einen bestimmten Personenkreis keine Steuer anfällt (Rentner, Pflegebedürftige...--> gilt das nur für Franzosen oder auch für Ausländer?) angeblich auch nicht für Personen, die keinen Wohnsitz in Frankreich haben.
Aber dies gilt mit 1000 Ausnahmen. Man steigt bei den Vorschriften nicht so richtig durch.
Was ist daran jetzt richtig? Ich bin Rentner, meine Frau arbeitet noch, wir haben unseren Hauptwohnsitz in Deutschland. Wir sind beide als Eigentümer eingetragen. Fällt diese Steuer jetzt bei einem Verkauf für uns an oder was gilt hier?
Wir sollten das wissen, damit wir uns ausrechnen können, welchen Verkaufspreis wir mindestens erzielen müssen, um auf unsere Kosten zu kommen.

Sicher gibt es im Forum einige Mitglieder, die sich da auskennen, bzw. schon mal in der Situation wie in der unsrigen waren.

Thomas
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musterknabe
Beiträge: 8
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Sonntag 14. April 2013, 12:15

dann hätte ich noch eine weitere Frage:

nach gründlicher Recherche bekam ich die Information, dass man das Haus begutachten lassen muss auf Asbest- und Bleigehalt/freiheit.

Wie und wo kann man so ein Gutachten bekommen? Was kostet so was? Als wir das Haus damals gekauft haben, gab es so was noch nicht.

Mir scheint, es gibt sehr viele bürokratische Hürden, überhaupt seinen Immobilienbesitz zu veräusern, egal ob jetzt Deutscher oder Franzose. Auch gibt es wohl 1000e Fallstricke, die wir hier in Deutschland nicht kennen.

Thomas
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Lennie
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Sonntag 14. April 2013, 15:35

Hallo Thomas,

guck doch mal hier in diese Seiten, vielleicht gibt es da ja schon Antworten auf einige deiner Fragen:
http://www.eu-verbraucher.de/de/verbrau ... chssteuer/
http://www.klima-vigier.com/fr/droit-francais/index.php
http://www.frankreich-immobilien.de/fra ... &sprache=d

Die Gutachten hinsichtlich Termiten, Asbest, Energieklasse sind bei jedem Immobilienverkauf vorgeschrieben. Hinsichtlich der entsprechenden Kosten kann dir ein Notar oder Immobilienmakler vor Ort sicher Auskunft geben.

Was die Festsetzung des Verkaufspreises betrifft, so würde ich an deiner Stelle auf entsprechend gut bestückten Webseiten nach Vergleichsobjekten zu deinem Haus suchen, die sich in Größe, Zustand und Lage möglichst ähneln. Billiger solltest du dein Haus nicht anbieten.
Hier findest du sicher Informationen:
http://www.pap.fr
http://www.leboncoin.fr
http://annonces-immobilier.vivastreet.c ... immobilier

Bon courage!
Gruß, Lennie
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musterknabe
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Sonntag 14. April 2013, 16:41

Hallo Lennie,

danke für die Links. Ich bin jetzt aber noch verwirrter:
ich habe das gefunden
- Wenn Sie EU-Bürger sind zahlen Sie einen Satz von 16%, als Nicht-EU-Bürger 33 1/3 %

- Die Steuer reduziert sich je nach der Dauer des Besitzes: Kein Abschlag in den erste 5 Jahren, dafür vom 6. Jahr an sofort um 10% und

- Jedes weitere Jahr um weitere 10%, so dass nach 15 Jahren keine Steuer mehr auf den Veräußerungsgewinn zu zahlen ist.


aber auch das:
Détermination de la plus-value imposable
Calcul de la plus-value

Pour déterminer la plus-value, vous devez calculer la différence entre le prix de vente du bien et son prix d'acquisition.

Abattement pour durée de détention

Le montant de la plus-value est réduit d'un abattement pour chaque année de détention au delà de la 5ème.

Tableau 1 relatif à la fiche F10864
Durée de détention

Taux d'abattement applicable chaque année de détention

Moins de 6 ans

0 %

De la 6ème à la 17ème année

2 %

De la 18ème à la 24ème année

4 %

Au delà de la 24ème année

8 %


À noter : si vous réalisez une moins-value (c'est-à-dire une perte), vous ne pouvez ni la déduire de votre revenu global, ni d'une plus-value réalisée lors de la vente d'un autre bien.


was ist jetzt Fakt?

Energieausweis auch für Häuser?
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musterknabe
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Sonntag 14. April 2013, 16:50

leider habe ich in den Links jetzt das gefunden:

1. Gesamtbefreiung, wenn das Gebäude mindestens 30 Jahre bewohnt wurde
Sollten Sie Ihr Haus mindestens 30 Jahre bewohnt haben, so sind Sie insgesamt von der Wertzuwachsbesteuerung befreit. Die frühere Regelung sah eine solche Befreiung schon ab 15 Jahren vor.
Die Reform von 2011 sieht vor, dass sich der Abschlag mit zunehmender Haltefrist der Immobilie erhöht: 2 % vom 6. bis zum 16. Jahr, 4 % vom 17. bis zum 24. Jahr und 8 % vom 24. bis zum 30. Jahr.

also ist die oben 2. Version wohl richtig.
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musterknabe
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Sonntag 14. April 2013, 17:46

wenn ich mir das so durchrechne, wird mir ganz schlecht. Ich hoffe, ich bringe noch alle Rechnungen zusammen aus der Zeit.

Wie findet man solche Gutachter für Asbest- und Bleigutachten?

Wo bekommt man den Gebäudeenergieausweis her? Hier bei uns hatte ich das von der ENBW bekommen.
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musterknabe
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Sonntag 14. April 2013, 17:51

ich habe jetzt bei http://vosdroits.service-public.fr/

das gefunden

Exonérations
Les principales exonérations, accordées sous conditions, sont liées à la nature du bien cédé et à la qualité du vendeur.

Exonérations liées à la nature du bien

Vente de la résidence principale et dépendances (garages, aires de stationnement, cours, etc.)

Première vente d'un logement autre que la résidence principale

Vente d'un droit de surélévation

Bien exproprié

Bien échangé dans le cadre de certaines opérations de remembrement

Bien dont le prix de vente ne dépasse pas 15 000 €

Bien détenu depuis plus de 30 ans

Bien vendu au profit d'organismes gérant des logements sociaux ou d'une collectivité en vue de sa rétrocession à un bailleur social

Exonérations liées à la qualité du vendeur

Personne titulaire d'une pension de vieillesse ou d'une carte d'invalidité

Personne résidant dans un établissement social ou médico-social d'accueil de personnes âgées ou d'adultes handicapés

Personne non résidente en France

gilt das auch für deutsche Rentner oder nur für französische Rentner?

Gruß
Thomas
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Lennie
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Sonntag 14. April 2013, 19:11

Je nu, Thomas, Experte in Zweitwohnsitzen für Deutsche in Frankreich bin ich nun nicht unbedingt.... um nicht zu sagen: eher gar nicht... :oops:
Da würde ich mich mit deinen konkreten Fragen doch mal an entsprechende Experten wenden, bzw. an einen Notar. Google das doch einfach mal mit verschiedenen Stichworten. Kommt schon was bei raus, hab ich ja auch gemacht und hat geklappt - siehe oben :wink: .
Sich bei solchen Angelegenheiten (und vor allem Summen!!) auf Ratschläge von anonymen Foristen in einem ebensolchen Forum zu verlassen - das wäre mir an deiner Stelle zu dünne, da würde ich mich absichern wollen... Jeder Fall ist anders und ins Blaue hinein schlaue Ratschläge geben bringt da nichts - drum tu ich das auch nicht.

Aber vielleicht hat ja noch jemand anders eine Idee - hier sind ja mehrere Zweitwohnsitzler vertreten, soweit ich das beurteilen kann.

Schönen Abend!
Lennie
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Tonton
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Montag 15. April 2013, 08:27

Ein kompliziertes Thema.
Mich hatten sie leider auch "kalt" erwischt, als sie das vor ein paar Jahren änderten: war bei einigen Objekten kurz vor der damaligen "Haltefrist" von 15 Jahren.... und dann der Schiet....

***
So, da ich selbst auch (immer noch) dran denke, etwas zu veräussern, habe ich mir mal die ganze Geschichte gerade auch mal durchgegoogelt:

Also, man zahlt jetzt 19% auf den Zugewinn:
Taux
La plus-value immobilière est imposée forfaitairement à l'impôt sur le revenu, au taux de 19 %.
(Anmerkung: Sarkozy dankt für Eure edle Spende....)

DAZU kommt jetzt 2013 noch weitere "Sondersteuern", von 2-6%, wenn mehr als 50.000€ für Euch "heraussprang":
Surtaxe pour les plus-values importantes à partir de 2013

À partir de 2013, vous êtes soumis à une taxe supplémentaire si la plus-value imposable dépasse 50 000 €.

Le taux de la taxe s'échelonne de 2 % à 6 % selon le montant de la plus-value réalisée.
(Anmerkung: Hollande dankt für Eure edle Spende....)

DAZU kommen dann auch noch die Sozialabgaben (was in Frankreich nur ein verschleiertes Wort für eine weitere Steuer ist):
Prélèvements sociaux

La plus-value immobilière est également soumise aux prélèvements sociaux.
(Anmerkung: unbekannte Höhe)
======
Résumé: man hat Euch faktisch enteignet !

Tip der Steuerbehörde: vom Notar ausrechnen lassen:
. Un tableau, disponible sur le formulaire cerfa n°12359*11 (page 7), vous permet de calculer le montant de la taxe (en pratique, c'est le notaire qui le calcule).
Anmerkung hierzu: die Sozialabgaben "kann, bzw. wird" der gute Notar allerdings auch nicht wissen.
=====
So, dann sollte man weiterlesen unter:
Exonérations
Les principales exonérations, accordées sous conditions, sont liées à la nature du bien cédé et à la qualité du vendeur.

Exonérations liées à la nature du bien :

*Vente de la résidence principale et dépendances (garages, aires de stationnement, cours, etc.)

*Première vente d'un logement autre que la résidence principale
....
=> auf gut Deutsch: Ausnahmen:
*Verkauf des Hauptwohnsitzes
*erster Verkauf einer anderen Wohnung, als dem Hauptwohnsitz

Jetzt mein Zweifel dazu: fällt eine "Ferienwohnung" unter Punkt 2?
ich bin der Meinung nein, denn in Frankreich wird unterschieden zwischen einem "logement" (wie o.g.) und einer "résidance secondaire".
Das wird Euch der Notar noch beantworten können (ich nicht).

Ihr könntet u.U. noch herum kommen: indem ihr Euren wohnsitz IM FRANKENLÄNDLE angibt, und so aus eurem "Residance secondaire" einen "Hauptwohnsitz" macht.....
Könnt danach ja wieder "aus dem "Ländle" verschwinden......

Ihr solltet dass dann aber nicht nochmal wiederholen wollen. Klappt höchstens 1x....

Also: am besten Geld nehmen, abhauen,..... und das Geld nie, nie wieder im Frankenländle investieren.
(Letzteres würde ich auch den newbies empfehlen, die hier mitlesen mögen, dann spart Ihr Ärger & Stress für die Zukunft).

Wer es trotzdem nicht lassen kann:
Kauf keine Immobilie auf Euren persönlichen Namen, sonder eine SCI !
(=> eine Art Immobilienfirma). Anteilseigner für die SCI würde ich auch nicht abgeben wollen, sonder einer GMBH in einem steuerlich günstigen Land wählen !
Dann braucht Ihr Euch um sowas auch keine Gedanken mehr machen, sondern nur noch diese GMBH verkaufen (welches natürlich deren Grundbesitz in allen Ländern der Welt umschliesst!
Und bei Sitz einem steuerlich "vorteilhafen" land, werden natürlich dort die Zugewinne des GMBH-Verkaufs fällig.

Lohnt sich der Aufwand denn noch?
Antwort: Nein, wohl nur bei grösseren Objekten.
Also, bei Kleingeld (> 2 Mio) besser gleich die Finger weglassen, und die Kataris machen lassen.
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Grüsse aus der Südsee !
Lennie
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Montag 15. April 2013, 08:53

@ Tonton: die prélèvements sociaux belaufen sich offenbar auf 13,5%, habe ich auf "votre argent" gelesen.

Hab noch was gefunden, was vielleicht nützlich sein kann:

http://www.leparticulier.fr/jcms/c_3579 ... mmobiliere
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musterknabe
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Montag 15. April 2013, 09:07

Bundesministerium.JPG
Bundesministerium.JPG (24.47 KiB) 10982 mal betrachtet
kann man sich darauf verlassen? Ist ein Hinweis vom deutschen Verbraucherschutzministerium.
Wir könnten auch gleich die Linke wählen, dann wäre es bei uns auch so.
Ich bin total gefrustet. Alterssicherung?????
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herbertp
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Montag 15. April 2013, 11:21

Ich denke, dies ist der Link,
auf den "Musterknabe" sich bezieht.

http://www.eu-verbraucher.de/de/verbrau ... chssteuer/

Gruesse an alle
Herbert

PS
Hier in der Dordogne hat der Sommer angefangen :D
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musterknabe
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Montag 15. April 2013, 11:58

Hallo,

genau, das meine ich. Kann man sich auf die Angaben verlassen oder gibt es da noch irgendwelche Fallstricke? So richtig vertrauen kann ich dem französischen Staat nicht mehr.

thomas
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NorbertK
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Montag 15. April 2013, 12:55

Tonton hat geschrieben:...
Ihr könntet u.U. noch herum kommen: indem ihr Euren wohnsitz IM FRANKENLÄNDLE angibt, und so aus eurem "Residance secondaire" einen "Hauptwohnsitz" macht.....
Könnt danach ja wieder "aus dem "Ländle" verschwinden......
Ich habe versucht meinem zuständigen französischen Finanzamt klarzumachen, dass ich in Frankreich meinen Hauptwohnsitz habe, da ich aber keine Steuern in Frankreich zahle (außer „taxe d'habitation“ und „taxes foncieres“) wird mein Haus weiterhin als „Residance secondaire“ geführt.
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Gruß Norbert
bergbisca
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Sonntag 21. April 2013, 19:08

Hallo Thomas, Versuches es einfach einmal bei der DSA in Freiburg. Das ist eine Schutzvereinigung für Auslandsgrundbesitz mit eigener Rechtsabteilung. Webseite: http://www.dsa-ev.de.

Gruß aus zur Zeit 40600 Biscarrosse/Landes
Michael
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Joe
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Freitag 27. September 2013, 11:36

Falls der Verkauf noch aktuell sein sollte: Befristet vom 1.9.13 bis 31.8.14 sind die Zugewinnsteuern gesenkt worden! Quelle: Le Nouvel Obsavateur 28.8.13
Ich hoffe, dass ich nicht wieder Haue von irgendwelchen Forenmitgliedern bekomme, weil ich nur Presseinfos weitergebe und nicht der Wahrheit durch Studium der einschlägigen Gesetze auf den Grund gegangen bin, wie das bei der letzten Info zu diesem Thema von mir vor rund einem Jahr der Fall war. :D
Gruß
Joe
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herbertp
Moderator
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Freitag 27. September 2013, 20:08

Danke Joe,
und
Gruesse aus der Dordogne an alle Mitleser
Herbert

ACTUALITÉ > IMMOBILIER > LOGEMENT > FISCALITÉ : LA TAXE SUR LES PLUS-VALUES IMMOBILIÈRES ALLÉGÉE PENDANT 1 AN
Fiscalité : la taxe sur les plus-values immobilières allégée pendant 1 an
Publié le 02-09-2013 à 10h49Par Virginie Grolleau
La baisse de la taxe sur les plus-values immobilières s’appliquera aux transactions jusqu’au 31 août 2014.

La baisse de la taxe sur les plus-values immobilières s’appliquera aux transactions jusqu’au 31 août 2014. (c) Reuters
Le compte à rebours a démarré : l’allègement de la taxe sur les plus-values immobilières est entré en vigueur hier et s’appliquera aux transactions signées chez le notaire avant le 31 août 2014. Attendue par de nombreux propriétaires, la réforme fiscale a été précisée cet été par l’instruction fiscale du 2 août 2013. Tous les types de transactions ne profitent pas de cette accalmie fiscale: seuls sont concernés les logements, résidences secondaires ou investissements locatifs, mais pas les terrains ni les commerces par exemple. De plus, précise l’étude Cheuvreux Notaires, la réforme « ne s’applique pas aux cessions réalisées par le cédant au profit de son conjoint, son partenaire lié par un pacte civil de solidarité (PACS), son concubin notoire, un ascendant ou descendant du cédant ou de l’une ou de plusieurs de ces personnes ; ou d’une personne morale dont le cédant, son conjoint, son partenaire lié par un PACS, son concubin notoire, un ascendant ou descendant de l’une ou de plusieurs de ces personnes est un associé ou le devient à l’occasion de cette cession ».

Une exonération au bout de 22 ans, mais pas pour les prélèvements sociaux

La réforme instaure un abattement exceptionnel de 25 % appliqué pour déterminer le montant de la plus-value imposable, tant pour la taxe forfaitaire au titre de l’impôt sur le revenu (19 %), les prélèvements sociaux (15,5 %), que la surtaxe (2 % à 6 %) pour les plus-values supérieures à 50 000 euros. Cependant, les taux d’abattement par année de détention sont modifiés et c’est là la nouveauté, sont dissociés selon qu’il s’agit de la taxe au titre de l’impôt sur le revenu ou des prélèvements sociaux. L’exonération au titre de l’impôt sur le revenu intervient au bout de 22 ans, tandis que celle pour les des prélèvements sociaux reste à 30 ans. Le montant des prélèvements sociaux a même été alourdi : au bout de 22 ans, l’abattement n’est que de 28 % contre 44 % avant la réforme. La facture fiscale n’est donc que partiellement allégée, mais c’est une aubaine dont de nombreux propriétaires voudront sûrement profiter.

V.G.
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Piroschka
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Samstag 28. September 2013, 09:27

seuls sont concernés les logements, résidences secondaires ou investissements locatifs,
Das ist wohl entscheidend.
Da es Leute betrifft, die in Frankreich zur Abgabe einer Einkommensteuererklärung verpflichtet sind, fallen Ferienhäuser von Ausländern schon mal nicht darunter.
Ob sich dadurch wirklich die Wirtschaft ankurbeln lässt?
Zumindest werden dann ältere Herrschaften eher verkaufen (auch falls sich durch den Verfall von Immobilienpreisen kaum eine plus-value erzielen lässt), zumal bei Neuvermietung die neuen Normen erfüllt sein müssen, die herzustellen sie meist nicht das Geld oder die Nerven haben.
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Piroschka
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Dienstag 11. Oktober 2016, 16:01

NorbertK hat geschrieben:
Tonton hat geschrieben:...
Ihr könntet u.U. noch herum kommen: indem ihr Euren wohnsitz IM FRANKENLÄNDLE angibt, und so aus eurem "Residance secondaire" einen "Hauptwohnsitz" macht.....
Könnt danach ja wieder "aus dem "Ländle" verschwinden......
Ich habe versucht meinem zuständigen französischen Finanzamt klarzumachen, dass ich in Frankreich meinen Hauptwohnsitz habe, da ich aber keine Steuern in Frankreich zahle (außer „taxe d'habitation“ und „taxes foncieres“) wird mein Haus weiterhin als „Residance secondaire“ geführt.
Was hat er falsch gemacht?
Er hat keine Steuererklärung in F. abgegeben. Dazu ist er aber verpflichtet, auch wenn er 0 Einkünfte in F. hat. Er wird ja von etwas leben und das Welteinkommen gilt.
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Tonton
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Donnerstag 10. November 2016, 21:35

Also, ich habe es jetzt geschaft, meine Immobilie "los zu werden":

-GmbH in einem Steuerparadies (Nachbarinsel) eröffnet - und die Immobilie als Eigenkapital eingezahlt.

Ich bin sie damit jetzt los (ich meine die Steuergeier): wenn ich irgendwann mal die Immobilie verkaufen oder vererben werde: sie gehört der GmbH (im Steuerparadies).

Also wird die GmbH verkauft (oder vererbt) - und den franz. Fiskus hat an deren Besitzverhältnissen gar nichts mehr zu kratzen.

Weiter Vorteil: ich bin jetzt Mieter - bei meiner GmbH !
Und bekomme jetzt deswegen Wohngeld !

Viel Glück allen anderen Grundbesitzern (ich bedaure Euch schon jetzt), aber denkt auch mal über so etwas nach, bevor die Falle zuschnappt.
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Grüsse aus der Südsee !
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