Compromis de vente - einige Fragen

Renovieren, Kaufen, Mieten, Bauen, Grund- und Hausbesitz in Frankreich
Benutzeravatar
SabrinaJ
Beiträge: 6
Registriert: Mittwoch 2. September 2015, 16:09

Mittwoch 2. September 2015, 17:30

Hallo zusammen,
zuerst möchte ich mich vorstellen, da ich neu in diesem Forum bin. Mein Name ist Sabrina und komme aus Nordrhein-Westfalen. Zusammen mit meinem Mann haben wir eine Immobilie im Südwesten Frankreichs, in Aquitanien gekauft. Nun ja, Immobilie ist ein bisschen übertrieben, es handelt sich hierbei um eine Scheune, die allerdings um einen Certificat d'urbanisme verfügt, das heißt, dass sie in ein Ferienhaus umgewandelt werden darf. Darüber hinaus befindet sich die Scheune auf einem Grundstück von ca. 1,5 ha.
Wir haben die Finanzierung über eine Bank in Deutschland, sowie mit Eigenkapital hinbekommen. Jetzt stehen wir kurz davon den Vorvertrag, den "compromis de vente" zu unterschreiben. Wir haben auch mehrere Fragen, weshalb ich mich entschlossen habe hier ins Forum zu schreiben, in der Hoffnung, dass jemand vielleicht Rat weiß.

1. An unserem zukünftigen Grundstück vorbei (in unmittelbarer Nähe, hier sprechen wir von etwa 8 Meter) gibt es einen kommunalen Weg, der seit Jahren von der Kommune instandgesetzt werden sollte. Dieser Weg ermöglicht uns den Zugang zur Scheune. Wir haben eine mündliche Zusage von der Mairie erhalten, dass sie sich darum kümmern würden. Selbst der Eigentümer hat uns versichert, dass wenn wir den Compromis de vente unterschreiben, will er sich selbst um die Reparatur kümmern und die Kosten von der Mairie zurückverlangen. Das steht schriftlich als auflösende Bedingung in der "offre d'achat", dem Kaufangebot, welches von uns, dem Eigentümer und dem Makler unterschrieben worden ist.
Das Problem dabei: der Makler hat uns vor ein paar Tagen kontaktiert und meinte, dass der Notar eine solche Bedingung (Reparatur der Partie vom Zugangsweg) nicht im Vorvertrag aufnehmen kann. Der Grund dafür sei, dass durch den "compromis de vente" sich der Eigentümer ändern würde und man könnte den ehemaligen Eigentümer nicht zu so was verpflichten können.
Wir finden das ein bisschen seltsam, da uns bisher versichert wurde, eine solche aufschiebende Bedingung im Vorvertrag eintragen zu lassen wäre kein Problem. Im Prinzip schlägt uns der Makler vor, Risiko zu spielen und auf das Wort des Verkäufers zu vertrauen, was wie nicht unbedingt tun wollen. Falls etwas schief läuft oder die Mairie weigert sich im Nachheinein sich darum zu kümmern, werden all die Versprechungen keinen Wert haben, da wir keinen Beweis hätten. Der Eigentümer hat sich bereit erklärt, sobald wir den compromis de vente unterschrieben haben, sofort mit der Reparatur anzufangen und uns Bilder davon zu schicken, d. h. er würde gleich am nächsten Tag damit anfangen, so dass wir immer noch die 7 Tage hätten, uns ohne Verluste vom Kauf zurückzuziehen.
Zu meiner Frage: weiß jemand von einem Grund, weshalb die o.g. auflösende Bedingung nicht im Vorvertrag aufgenommen werden kann? Wie sollten wir diese Situation handhaben?

2.Ich habe dem Notar alle benötigte Dokumente geschickt, zusammen mit einer E-mail in der ich ihm alle Details erläutert haben. Mein Französisch ist durchaus ok, natürlich bin ich keine Muttersprachlerin, bin aber durchaus in der Lage eine vernünftige E-mail zu schreiben und kann auch komplizierte Texte in der Sprache gut verstehen. Das war vor 2 Wochen und wir haben bisher von ihm persönlich nichts gehört. Nur das, was er uns duch den Makler über die auflösende Bedingung wissen ließ. Weiß jemand zufällig, wie lange die Bearbeitung dauert, oder wie lange man auf den "compromis de vente" warten muss? Mein Mann möchte nämlich noch in diesem Herbst, nicht nur unterschreiben, sondern auch erste Reparaturen vornehmen und dafür müssen wir eine Erlaubis von der Mairie erhalten. Wir können sie aber nicht beantragen, solange wir nichts haben, das uns das Eigentum de Hauses bescheinigt.
3. Wir haben ebenfalls den Notar in der E-mail gefragt, ob es auf unserem Grundstück irgedwelche "servitudes" gibt, im Prinzip ist es seine Pflicht uns darüber zu informieren, oder?

Ich wäre dankbar, wenn jemand zumidest Einiges zu unseren Fragen sagen könnte.
Vielen Dank im Voraus. :)
Sabrina
0 x
petilui
Beiträge: 183
Registriert: Montag 3. Januar 2005, 07:34

Donnerstag 3. September 2015, 06:31

Hallo Sabrina, willkommen im Club :D
Meine Erfahrungen!
Vorsicht! Kleine Übertreibungen sind Absicht, Vorurteile werden gepflegt :mrgreen:
Es wird viel versprochen, wenig gehalten. Das betrifft mitunter auch Verträge, welche man dann anschließend juristisch durchsetzen muss.
Mein Rat, Finger weg, so lange Eure Vorstellungen nicht zumindest schriftlich bzw. vertraglich fixiert sind.
Wenn dem Notar bzw. Euch die franz. Ferien dazwischengekommen sind, tut sich zunächst einmal nichts, dann kommen zuerst die großen Brocken, welche Kohle bringen. Ist dann noch Zeit, könnt Ihr vielleicht auch mal eine Antwort erhalten. Eine Antwort auf eine E-mail, dies wird wohl sein seltener Traum von uns Deutschen bleiben, soll in einigen Fällen aber inzwischen ab und zu funktionieren :D

Makler und Eigentümer haben natürlich das größte Interesse am Verkauf. Es ist das schiere Paradies, welches "vor" der Unterschrift versprochen wird. Da der bisherige Eigentümer Franzose ist, fehlt ihm angeborener Weise die Einsicht, die reparierte Straße könnte ihm auf eigene Kosten trotzdem zum Vorteil bei jedem Verkauf gereichen. Weiter ist meine Erfahrung, dass (obwohl ortsansässig) Notare und Makler (ja oft in Personalunion) eine Art Alzheimer hinsichtlich irgendwelcher Nachteile der angebotenen Objekte entwickeln. Wegerechte sind hierfür das beste Beispiel.
Compromis de vente sind regelrecht hier zum Volkssport geworden. Es soll schlichtweg der Verkauf an andere Mitbewerber erst einmal blockiert werden. Mit der nicht geklappten Finanzierung (da hilft gerne der Bankberater des eigenen Vertrauens) lässt man dann die Sache platzen. Eine im Hochsommer mit einigen Hortensien umgarnte Ruine wird mit Sonnen- und Meereseinfluss zum Traumschloss. Im Winter fallen dann die restlichen Mauern auseinander. Mein Nachbar hat jetzt für sein (verzwicktes) Objekt den 8. Compromis de vente hinter sich, ohne Aussicht auf Erfolg, da die Rahmenbedingungen (neuer PLU etc.) sich verschlechtert haben.
Sende ruhig die E-mails nochmal, mit der Bitte um "Konktrete" Antworten. Vorsicht, Notare sind Juristen, diese sollen ja angeblich auch nicht rechnen können. Aber konkrete Antworten, dazu schriftlich?....nein, das kann man von einem Juristen wirklich nicht erwarten :D Wenn doch,...dann hast Du das Glück der Tüchtigen.
Den Verkäufer ruhig auch einmal ein Ultimatum setzen. Keine Angst, dass auch noch andere Interessenten (sehr beliebtes Druckmittel) mit im Spiel sind. Wäre dies der Fall, würde er sich keine Sekunde mehr mit Euch beschäftigen.
Beim Zertifikat für die Bebauung lieber vorher Eure Vorstellungen durch den jetztigen Besitzer als Bauantrag stellen lassen. Das kostet möglicherweise ein paar Euro mehr, erspart aber mitunter viel Ärger.
Bonne chance
0 x
Je schmaler die Küstenstraßen, desto fetter die Wohnmobile
herbertp
Moderator
Beiträge: 1344
Registriert: Dienstag 14. September 2004, 08:13

Donnerstag 3. September 2015, 07:25

Salut Sabrina
Willkommen im Forum

Habt ihr die Unterlagen zum CU einsehen können bzw eine Kopie davon erhalten?

dieser link kann schon intgeressant sein
http://www.camif-habitat.fr/reglementat ... ites-A-100


Ich halte es fuer eine gute Idee von petilui
Beim Zertifikat für die Bebauung lieber vorher Eure Vorstellungen durch den jetztigen Besitzer als Bauantrag stellen lassen.

aber was ich Euch anraten wuerde ist: einen eigenen Bauantrag stellen und die Genehmigung dieses Bauantrages in den compromis de vente festschreiben.

deutsche Gründlichkeit trifft auf paysan rusé
Bonne chance et à bientôt
Herbert
http://www.leparticulier.fr/jcms/p1_140 ... oprietaire
Rép. min. n° 106043, JOAN 20.9.11, p. 10142
Il est possible, pour une personne non-propriétaire d’un terrain, de déposer une demande de permis de construire. Le demandeur doit avoir obtenu préalablement l’accord du propriétaire ou agir sur mandat de celui-ci. Cette faculté est prévue par l’article R. 423-1 du Code de l’urbanisme. Elle trouve à s’appliquer concrètement lorsque le futur acquéreur vient de signer une promesse de vente et veut déposer une demande de permis de construire en vue de travaux à venir. L’obtention de l’autorisation de construire est alors une condition suspensive de réalisation de la vente. Il n’est pas prévu de changer la loi, « compte tenu de l’intérêt pratique » de cette disposition « qui permet également le montage de projets complexes entre professionnels ».
0 x
Piroschka
Beiträge: 151
Registriert: Sonntag 15. Juli 2012, 16:20

Donnerstag 3. September 2015, 09:35

Der Notar ist zugleich officier public und officier ministériel und qua Amt verpflichtet, den öffentlichen Rechtsfrieden zu sichern, Chaos zu verhindern.
Dieser Notar hier weiß, daß ein Privatmann (Verkäufer) nicht berechtigt ist, einen öffentlichen Weg (chemin communal) herzurichten.
Dazu ist die Gemeinde verpflichtet im Rahmen der Möglichkeiten, der Notwendigkeiten, was wiederum eine Frage der Interpretation und der Mittel ist, die zur Verfügung stehen.

Solche Arbeiten werden in Haushaltspläne eingestellt.

Auf jeden Fall erkennt der Notar, daß er schlechterdings dies nicht als clause suspensive in den compromis aufnehmen darf.

Da sitzen Lauerspinnen, die am Verkauf interessiert sind, und ein Notar, der den Arbeitsaufwand eines Compromis sparen will, der schon bei Unterzeichnung rechtsfehlerhaft und damit caduc (nichtig) ist.

Gruß
Piroschka
0 x
herbertp
Moderator
Beiträge: 1344
Registriert: Dienstag 14. September 2004, 08:13

Donnerstag 3. September 2015, 11:17

3. Wir haben ebenfalls den Notar in der E-mail gefragt, ob es auf unserem Grundstück irgedwelche "servitudes" gibt, im Prinzip ist es seine Pflicht uns darüber zu informieren, oder?
Ja (im Prinzip :roll: )
Gruesse aus der Dordogne
Herbert


http://www.notaires.paris-idf.fr/vente- ... servitudes
Au moment de la vente du bien immobilier, qui bénéficie de la servitude ou qui la supporte ?
La servitude est un droit réel immobilier accessoire au droit de propriété : elle est attachée au bien et non à la personne du propriétaire. Par conséquent, si le bien est vendu, il est obligatoirement transmis avec la servitude à l'acquéreur.

En principe, les servitudes supportées par un bien immobilier déprécient sa valeur. Il est donc nécessaire que l’acquéreur en soit informé par le vendeur et que l'acte de vente mentionne les servitudes. Cette obligation porte non seulement sur les servitudes conventionnelles mais également sur les servitudes non apparentes ou « occultes » dont le propriétaire a connaissance, sous peine de résiliation du contrat ou de dommages et intérêts au profit de l’acquéreur.

Pour remplir cette obligation lors de la vente, le notaire consulte les titres antérieurs afin d’identifier les servitudes pouvant grever le bien et demande, notamment, un certificat d’urbanisme faisant apparaître d’éventuelles servitudes d’urbanisme (non apparentes).

- See more at: http://www.notaires.paris-idf.fr/vente- ... M0vC8.dpuf
0 x
herbertp
Moderator
Beiträge: 1344
Registriert: Dienstag 14. September 2004, 08:13

Donnerstag 3. September 2015, 11:34

An unserem zukünftigen Grundstück vorbei (in unmittelbarer Nähe, hier sprechen wir von etwa 8 Meter) gibt es einen kommunalen Weg, der seit Jahren von der Kommune instandgesetzt werden sollte. Dieser Weg ermöglicht uns den Zugang zur Scheune.
Hallo Sabrina,
Es wäre sehr sinnvoll herauszufinden, welcher Status dieser Gemeindeweg hat.
chemin communal ou rural

http://www.cher.gouv.fr/content/downloa ... nition.pdf

In meiner Gemeinde im Perigord ist es so, dass etliche Kilometer mit der Bezeichnung chemin rural seit Jahrzehnten nicht mehr befahrbar sind, teilweise nicht mehr begehbar bzw sichtbar sind.

kennst Du
https://www.cadastre.gouv.fr/scpc/accueil.do

dort kann man nach ein wenig Übung
sich die Katasterkarten anschauen, herunterladen,
Wege erkennen, die vielleicht in Realität nicht sichtbar sind
Entfernungen messen …. Flaechen berechen uvm

salut
Herbert
0 x
Benutzeravatar
Tonton
Beiträge: 490
Registriert: Mittwoch 15. April 2009, 07:59
Wohnort: 21°Süd 55°Ost

Freitag 4. September 2015, 08:23

Grundsätzlich solltest Du in Erwägung ziehen, dass in Frankreich Dich jedermann abzocken könnte - einschliesslich Amtspersonen, wie Notare, Gerichtsvollzieher, etc.

Habe ich leider selbst miterlebt (Notar beschiss den Verkäufer), auch wenn ich selbst noch keinen Schaden erlitt. Die Gerichtsvollzieherin aus meinem Nachbarort ist sogar im Knast gelandet - sie hatte leider versucht den Falschen zu betrügen (ebenfalls einen Gerichtsvollzieher, ihren Nachfolger dem sie ihren Firma verkaufte und mit Falschabrechnungen, etc. den Umsatz verdoppelt hatte) - und im Moment ist eine grössere Aktion in meinem Dept. am Laufen, nachdem ein Notar wohl über Jahrzehnte Grundstücke abgezockt hat.
Nicht umsonst haben viele Notarbüros ebenfalls eine Immobilienfirma.

SabrinaJ hat geschrieben:... Der Eigentümer hat sich bereit erklärt, sobald wir den compromis de vente unterschrieben haben, sofort mit der Reparatur anzufangen und uns Bilder davon zu schicken, d. h. er würde gleich am nächsten Tag damit anfangen, so dass wir immer noch die 7 Tage hätten, uns ohne Verluste vom Kauf zurückzuziehen.
....
Mmh, kommt es dem Verkäufer auf 7 Tage an? Soll er doch gerne jetzt schon anfangen.
Um welche Arbeiten geht es eigentlich bei dem weg: ein paar Schlaglöcher "zuwerfen" ?
Rechtlich, wie oben genannt von anderen - darf er es nicht, oder höchstens mit Gemeindeerlaubnis. Praktisch wird es wohl den meisten Gemeinden egal sein, ob ein Privatmann diese Arbeiten ausführt. Sparen ja höchstens Geld.
Sollte er den Weg betonieren wollen, würden diese vielleicht schon argwöhnischer.
SabrinaJ hat geschrieben:...
3. Wir haben ebenfalls den Notar in der E-mail gefragt, ob es auf unserem Grundstück irgedwelche "servitudes" gibt, im Prinzip ist es seine Pflicht uns darüber zu informieren, oder?
...
Ja, aber nur wenn diese notariell eingetragen sind. Das ist nicht immer der Fall, besonders wenn der Grund schon lange Zeit im Besitz des Verkäufers ist.

Ebenfalls bei anderen geplanten Projekten ist der Notar nicht verpflichtet sich zu informieren. Köpnnte z.B. in Frage kommen, dass geplant ist eine Autobahn oder Schnellzuglinie über Euren Grund zu bauen.
Der Notar muss Euch nur von dem in Kenntnis setzen, was bereits im Grundbuch steht. was noch kommt, oder kommen mag: das kann er problemlos ignorieren (und wird es auch tun, denn sonst vergeudet er 2 Minuten Zeit, um das beim Unterschreiben auch noch vorzutragen. Diese Zeit wäre ihm zu schade.)
0 x
Grüsse aus der Südsee !
petilui
Beiträge: 183
Registriert: Montag 3. Januar 2005, 07:34

Samstag 5. September 2015, 06:08

Das Notare auch makeln (dürfen) halte ich für einen "unglücklichen" Umstand. :? Ich hatte deshalb manchmal das Gefühl, dass sie in "Zielkonflikte" :mrgreen: geraten.

Theorie und Praxis an einem Beispiel:

Kaufinteressenten wird ein Grundstück angeboten. Die Frage nach einem Wegerecht wird von Seiten des Notars bejaht, da es auch im Grundbuch eingetragen ist. Die Zufahrt führt zunächst über einen öff. Gemeindeweg durch eine Hohlgasse. Von dort zweigt die Zufahrt zum angebotenen Grundstück, bei dessen Besichtigung mit dem Notarmakler, über eine ca 300 Meter lange, geschotterte Zufahrt ab, welche vom privaten Eigentümer (Landwirt) selbst mit seinem Riesentraktor nebst Güllefaß locker befahren werden kann.

Beim Kauf keine weiteren Erklärungen des Notars, keine Fragen der Käufer.

Beim nächsten Besuch ist der geschotterte Weg mit einem Elektrozaun (wegen der Kühe) "abgesichert", also nicht befahrbar. :oops: Auf Nachfrage erklärt dann der Landwirt, dass der Schotterweg seine eigene zusätzliche Zufahrt sei. Das besagte Wegerecht zweige im 90 Grad Winkel vom Gemeindeweg in eine weitere Hohlgasse ab. :x Die Gasse konnte er wegen seiner größeren Maschinen nicht mehr benutzen. Sie war komplett zugewachsen.
Praktische Auswirkung. Es gab tatsächlich ein Wegerecht, der Notar hatte korrekt gehandelt. Dieses Recht war aber faktisch nicht nutzbar, da selbst beim urbanisieren der Hohlgasse auf ca 300 Meter nicht einmal ein Pkw mit Anhänger, geschweige denn irgendein Service-Fahrzeug oder Lieferant dort um die Ecke gekommen wäre. :shock:
Laut Auskunft des Landwirts war es der 3. Besitzwechsel innerhalb von 7 Jahren wegen genau diesem Problem. Der Notar war noch immer der Gleiche. :idea: :idea: :?: :!: :mrgreen:
0 x
Je schmaler die Küstenstraßen, desto fetter die Wohnmobile
Benutzeravatar
Tonton
Beiträge: 490
Registriert: Mittwoch 15. April 2009, 07:59
Wohnort: 21°Süd 55°Ost

Samstag 5. September 2015, 06:51

petilui hat geschrieben:Das Notare auch makeln (dürfen) halte ich für einen "unglücklichen" Umstand. :? Ich hatte deshalb manchmal das Gefühl, dass sie in "Zielkonflikte" :mrgreen: geraten.

Theorie und Praxis an einem Beispiel:
....
Ja ich auch. Nur mal um diesen konkreten Fall genauer zu schildern.

Ein Verkäufer, Rentner, ziemlich "schusselig" im Kopf wollte aus meinem Departement wegziehen, und sein Apartment verkaufen.
Ein bisschen spinnerter war der Verkäufer schon im Kopf - er hatte es mit Numerologie, erzählte mir auch was von Ufo's.

Er wollte den Verkauf unbedingt über einen bestimmten Notar abwickeln (dieser hatte den gleichen Vornamen wie er). Nennen wir ihn einfach mal: "Notarbüro Michel & Hans" (= reiner Fantasiename).

Immobilienmakler "Michel & Hans Immo Gmbh" (gleicher Sitz wie die Notarskanzelei) stellte auch 2 Kleinanzeigen in die Zeitung, auf die ich jedoch mich nie gemeldet hatte.

Da der Verkäufer unbedingt an einem bestimmten Tag abreisen wollte (sein Numerologie-Tick) stellte er selbst noch eine Anzeige ca. 1 Monat vor seinem Abflug in die Zeitung (mit 20% günstigerem Preis) - wir trafen uns - einigten uns sehr schnell - er rief beim Notar an und machte einen Termin noch für die Woche klar.

Beim Notartermin lese ich mir den Vorvertrag Seite für Seite durch (der Verkäufer würdigte diesem keinen Blick, parafierte jede Seite ungelesen) - und irgendwo in der Mitte stiess ich dann auf einen Paragrafen: "Käufer & Verkäufer bestätigen, dass der Verkaufskontakt durch die Michel & Hans Immo GmbH erfolgt ist und dieser ein Honorar von 10% auf den Kaufpreis, zahlbar durch den Verkäufer, zusteht".
Also zeige ich das mal kurz dem Notar, und frug ihn "Was ist das denn?? Das stimmt doch so gar nicht"
Seine Reaktion: "das betrifft Sie gar nicht - das ist vom Verkäufer zu regeln".

Als halbwegs ehrlicher Mensch überlegte ich 2 Minute, und spielte mit der Möglichkeit: Soll ich jetzt dem Verkäufer sagen : "ne, lass uns raus, wir gehen um die Ecke zu einem anderen Notar" - oder nicht ?
Bei seinen ganzen Ticks hätte er mir das vielleicht auch noch krumm genommen - er wollte ja unbedingt mit diesem Michel zeichnen. Und unter Zeitdruck war er ja auch noch - und als erwachsener Mensch hätte er eigentlich sich auch den Vertrag durchlesen müssen.

Na ja, nach 2 Minuten Bedenkzeit unterschrieb ich dann doch. Ging ja zu Lasten des Verkäufers. Bedauere das aber trotzdem noch heute. War irgendwie nicht 100% fair.
Der Verkäufer gab dem Notar dann gleich noch eine Vollmacht - für die Unterzeichnung der definiven Akte (denn er reiste ja ab).

10% mal so eben "im Vorbeigang" eingesackt. Würde mich mal interessieren, wie oft im Monat der Notar das so veranstaltet.
0 x
Grüsse aus der Südsee !
Benutzeravatar
SabrinaJ
Beiträge: 6
Registriert: Mittwoch 2. September 2015, 16:09

Mittwoch 10. Februar 2016, 16:19

Hallo miteinander,

danke für eure Antworten. Ich wollte mich melden und berichten, wie die ganze Sache mit unserer Scheune in Aquitanien ausgegangen ist. Der Verkäufer hat in der Tat den Weg zur Scheune repariert, die Schlaglöcher gefüllt und das kleine Rinnsal, welches über dem Weg floss, umgeleitet. Der Verkäufer hat noch vielmehr gemacht, als wir es erwartet hätten, als Beweis wurden uns Bilder vom Weg geschickt.
Wir haben inzwischen den Compromis de Vente unterschrieben. Was noch fehlt, ist die Genehmigung des Bauantrags (permis de construire), den wir Ende Januar bei der Mairie gestellt haben. Die Genehmigung ist natürlich als aufschiebende Bedingung im Compromis aufgeführt. Jetzt heißt es natürlich warten. Wir haben mit der Sekretärin der Mairie telefoniert und E-mails geschrieben, sie macht einen echt netten Eindruck. Wir haben ihr erklärt, dass der Kauf von einer Zusage zum Bauantrag abhängt. Wir haben auch alle Dokumente zuerst per E-mail geschickt und gefragt, ob alles ok sei. Sie hat uns geantwortet, erklärt wo etwas geändert werden musste und dann haben wir alles in Papierform mir der Post geschickt. Die Mitarbeiterin meinte am Telefon, dass es möglich sei, eine informelle Zusage zum Bauantrag zu bekommen, so dass man sozusagen schneller einen Termin mit dem Notar für die Unterzeichnung der Acte authentique vereinbaren könnte. Mein Mann und ich haben in der Zeit 29 März-11 April beide Urlaub, das wäre sozusagen eine perfekte Gelegenheit, um alles vor Ort zu regeln.
Jedoch haben wir noch Fragen, es wäre nett, wenn jemand dazu etwas sagen/schreiben könnte:
1. Sollte man sich auf die Aussagen der Mitarbeiterin der Mairie bzgl. der "informellen schnelleren Zusage" zum Bauantrag verlassen? Wir wissen, dass man gesetzlich 2 Wochen nach Einreichen des Bauantrags einen Brief mit der Registrierungsnummer, sowie mit dem Delai d'instruction bekommen sollte. Der Delai beträgt mindestens 1 Monat, höchstens aber 3 Monate. Unseren Urlaub im Frühling würden wir gerne nutzen, um ein bisschen in der Scheune aufzuräumen, kleine Reparaturen, die keinen Permis benötigen, durchzuführen oÄ.
2. Was sollten wir bei der Unterzeichnung der Acte authentique beachten? Gibt es da noch mögliche "Überraschungen"? Uns wurde vom Maklerbüro fün den Tag, an dem wir unterzeichnen, einen Dolmetscher angeboten, obwohl ich gut Französisch spreche und bisher die ganze Korrespondenz mit dem Notar, Makler, Eigentümer auf Französisch geführt habe. Gibt es bei der Unterzeichnung noch irgendwelche Fallen/spezielle Sachen, wo man ohne die Hilfe eines Dolmetschers nicht zurecht kommen würde? In Deutschland haben wir den Compromis de vente durch einen Anwalt überprüfen lassen, der eine Spezialisierung im französischen Immobilienrecht hatte.

Wir würden uns freuen, wenn jemand dazu etwas schreiben könnte. Die Ratschläge, die wie bisher erhalten haben, waren sehr hilfreich. Vielen Dank nochmal an dieser Stelle.

Liebe Grüße,
Sabrina
0 x
Piroschka
Beiträge: 151
Registriert: Sonntag 15. Juli 2012, 16:20

Mittwoch 10. Februar 2016, 19:37

SabrinaJ hat geschrieben: [...]
Wir haben inzwischen den Compromis de Vente unterschrieben. Was noch fehlt, ist die Genehmigung des Bauantrags (permis de construire), den wir Ende Januar bei der Mairie gestellt haben. Die Genehmigung ist natürlich als aufschiebende Bedingung im Compromis aufgeführt. [...]
Da der Begriff zweimal vorkommt: es muß sicher heißen "aufhebende Wirkung (Klausel)"
SabrinaJ hat geschrieben: Die Mitarbeiterin meinte am Telefon, dass es möglich sei, eine informelle Zusage zum Bauantrag zu bekommen, so dass man sozusagen schneller einen Termin mit dem Notar für die Unterzeichnung der Acte authentique vereinbaren könnte. [...]
1. Sollte man sich auf die Aussagen der Mitarbeiterin der Mairie bzgl. der "informellen schnelleren Zusage" zum Bauantrag verlassen? [...]
Die Baugenehmigung ist ein Verwaltungsakt, der der Schriftform bedarf und für beide Seiten bindend ist. Wie soll eine Mairie-Angestellte oder auch jemand von der eigentlich zuständigen Behörde in jenem Canton / Département mündlich eine bindende Zusage geben können und sich rechtlicher Haftung aussetzen? Hat Ihnen das Ihr Immo-Anwalt nicht gesagt? Kann man aber auch alleine drauf kommen.
SabrinaJ hat geschrieben: 2. Was sollten wir bei der Unterzeichnung der Acte authentique beachten? Gibt es da noch mögliche "Überraschungen"? [....]

Der acte authentique kann völlig anders aussehen als der Compromis. Ich habe schon öfter solche Verträge unterzeichnet. Wort für Wort, Absatz für Absatz ist zu überprüfen und wir können doch ohne Kenntnis des Textes nichts dazu sagen. Bis zum Moment der Unterschrift kann der Text geändert werden.
SabrinaJ hat geschrieben:In Deutschland haben wir den Compromis de vente durch einen Anwalt überprüfen lassen, der eine Spezialisierung im französischen Immobilienrecht hatte.
Wir würden uns freuen, wenn jemand dazu etwas schreiben könnte. Die Ratschläge, die wie bisher erhalten haben, waren sehr hilfreich. Vielen Dank nochmal an dieser Stelle.

Liebe Grüße,
Sabrina
Hier geht es ja nicht nur um Immobilienrecht, sondern auch um Baurecht. Mit keinem Wort wird erwähnt, ob Sie Baupläne eingereicht haben. Es ist immer nur die Rede von einem Antrag. Sollte eine bestimmte qm-Zahl Grundfläche des Gebäudes übertroffen werden, muß der Plan von einem Ingenieur-/Architekturbüro gefertigt werden.
Wir lesen auch nichts über Sickergrube, Bodenzertifikat usw. All das muß bei einer Umwidmung zum Wohngebäude mit eingereicht werden.

Ein beschleunigtes Verfahren gibt es nur bei der Frage, ob die SAFER ihr Vorkaufsrecht ausübt (aber auch dies nur schriftlich).
Viele Grüße
Piroschka
Zuletzt geändert von Bine am Mittwoch 10. Februar 2016, 20:20, insgesamt 1-mal geändert.
Grund: Zitate hervorgehoben zwecks besserer Übersicht
0 x
Benutzeravatar
SabrinaJ
Beiträge: 6
Registriert: Mittwoch 2. September 2015, 16:09

Mittwoch 10. Februar 2016, 21:34

Hallo,
danke erstmal für Ihre Antwort.
Natürlich muss der Bauantrag von verschiedenen Dokumenten begleitet sein, folgende haben mit miteingereicht:
1. Baupläne bzw. wie die Scheune nach dem Umbau aussehen wird (alle Fassaden, plus Dach mit Länge-, Breite-, Höheangaben)
2. Karten mit Ortsangaben, eine Nah- und Fernsicht des Bauprojektes (bearbeitete Fotos)
3. Ein Extrakt vom Kataster mit Kennzeichnung von Grundstücksgrenzen, sowie Entfernungen Grundstücksgrenze-Scheune, Platzierung der künftigen Kleinkläranlage (Plan de masse)
4. Grundriss vom Haus und Grundstück (Plan en coupe du terrain et de la construction)
6. Eine Beschreibung des Umbauprojektes (Notice descriptive)
5. Bearbeitetes Bild, auf dem man das geplante Haus in seiner Umgebung betrachten kann (Insertion du projet dans son environnement)
6. Studie über die Beschaffenheit des Bodens für eine Kleinkläranlage (Étude de sol)
7. Ausgefüllter Bauantrag

Die Scheune hat eine Fläche, die kleiner ist als 170qm, daher ist in diesem Fall kein Architekt erforderlich.
Ich bin nicht sehr sicher bzgl. der SAFER und ihres Vorkaufrechtes. Vorgeschlagen wurde uns vom Makler (aber das ist eine Weile her), diesen Vorgang zu bescheunigen durch die Bezahlung einer Gebühr (die Rede war von ca. 300€). Wir haben damals abgelehnt, da wir noch nicht wussten, ob wir den Compromis de vente in unserem Sinne auch bekommen würden.
Konkrete Fragen:
1. Wer entscheidet genau über den Bauantrag? Die Mairie? Werden die Dokumente an weitere Stellen weitergeleitet? Wenn ja, wohin?
2. Könnte die Sekretärin in der Mairie überhaupt Einfluss darauf nehmen? Bei unserer Frage, ob es irgendwie möglich wäre, das Verfahren zu beschleunigen, erklärte sie sich bereit mit den zuständigen Personen zu sprechen und unseren Wunsch nach einer schnelleren Bearbeitung weiterzuleiten. Auch erwähnte sie die Möglichkeit einer so genannten "informellen Zusage". Ich hatte am Telefon überhaupt den Eindruck, dass alles in sehr kleinem Rahmen entschieden wird. Aber vielleicht liege ich auch falsch in meiner Vermutung.
3. Zum Verwaltungsakt: so wie wir verstanden haben, bekommt man mit der Registrierung einen Delai d'instruction. Vorausgesetzt die Dokumente sind vollständig und sollte man bis zum Ablauf der Frist nichts Gegenteiliges von der Mairie oder sonst irgedeiner Behörde gehört haben, kann man mit dem Umbau anfangen. Ist das falsch?
4. Kann die Acte authentique tatsächlich vom Compromis abweichen? Ich kann mir irgedwie nicht vorstellen, dass man mit einem komplett neuen Text auftauchen würde. Wie wahrscheinlich ist so etwas? Und vor allem, warum? Unser Compromis war 22 Seiten lang, d h. wir müssten eventuell jede Seite der Acte de Vente minutiös überprüfen (das würden wir sowieso machen, aber dennoch) und nach möglichen Unterschieden/Veränderungen suchen? :? Bitte um Erfahrungsberichte bezüglich der Acte de Vente, ich bin an dieser Stelle etwas beunruhigt.
5. Wie sehr empfiehlt sich hier ein Dolmetscher? Wir haben den Compromis auch ohne Hilfe verstanden, bei den unklaren Stellen hielten wir Rücksprache mit unserem Anwalt.

Vielen Dank im Voraus an alle, die etwas dazu sagen/schreiben können.
Liebe Grüße,
Sabrina
0 x
Piroschka
Beiträge: 151
Registriert: Sonntag 15. Juli 2012, 16:20

Mittwoch 10. Februar 2016, 23:23

Ich kann alles übergehen, was Sie jetzt vor Ihren Fragen erläuternd geschrieben haben.
Zu den Fragen:
1) Die Mairie als letzte nachgeordnete Verwaltungsstelle ist nur Durchgangsstelle für ihren Antrag, dessen Abgabe (Einreichung) Ihnen bestätigt wird / wurde. Antrag wird weitergereicht an die Behörde, die man früher "Equipement" nannte, auch heute noch umgangssprachlich so nennt. Der bürokratische, amtliche Name, meist auf eine Abkürzung zusammengezogen, ist mir im Moment nicht erinnerlich. Liegt hierarchisch auf Kantonsebene, also für etliche Gemeinden im Umkreis zuständig.
Bei Entscheidung wird Ihnen alles über die Mairie zugestellt, gegen Empfangsbestätigung (auch bei Abholung).
Bearbeitet von Mitarbeiter im "Equipement", unterzeichnet von/vom Behördenleiter(in).

Es kann kommen zu Ablehnung, Änderungsforderungen, Ergänzungsanforderungen.

Rechtsweg Widerspruch über Préfecture zum Verwaltungsgericht / Instanzenweg.

2) Mairie-Sekretärin hat keinen Einfluß (darf nicht sein, logisch!)
Natürlich kann sie "reden", vielleicht ist der Verkäufer ihr Patenonkel?

3) Nachforderungen von Unterlagen können bis Fristende erfolgen, würde alles verzögern.
Gehen Sie mal davon aus, daß Sie fristgerecht eine Antwort = Genehmigung bekommen.

4) Ja, bis zur Unterschrift.
Theoretisch kann ja der Verkäufer zuvor sterben, dann müssen Sie bis zur Klärung der Erbfrage/-folge warten oder auch nicht, wenn Sie zurücktreten.
Ich habe ein Objekt nicht gekauft, weil 16 Erben da waren, davon einige zerstritten, andere unter Vormundschaft, wo man hätte Gerichtsentscheid abwarten müssen. Jahre ....
Änderung bis zum Schluß: dann fügt der Notar handschriftlich ein und macht Vermerk, den Sie abzeichnen.
Ich habe Verträge vorgelegt bekommen, wo plötzlich Wegerechte eingefügt waren oder Verbot der Aufforstung, die im Compromis inexistent waren. Hab ich nicht unterschrieben.

L'acte fait foi!
0 x
Benutzeravatar
SabrinaJ
Beiträge: 6
Registriert: Mittwoch 2. September 2015, 16:09

Donnerstag 11. Februar 2016, 11:15

Hallo,
danke noch mal für die Antworten.
Ich habe ein bisschen recherchiert. Die Behörden auf Departementebene heißen: DDT (Direction Départementale de Territoires). Die gibt es für jeden Departement. Anbei der Link:

http://www.aquitaine.developpement-dura ... a1547.html

Durch Durchstöbern auf verschiedenen französischsprachigen Foren habe ich auch folgende Information gefunden:

Autre question, j'ai ouie dire qu'à partir du 1er juillet 2015, ce sont les communes et communautés de communes qui délivreront les permis de construire (et non la DDT). Est-ce vrai ?
Répondre
Josh Randall - 16 juin 2015 à 23:41

Autre question, j'ai ouie dire qu'à partir du 1er juillet 2015, ce sont les communes et communautés de communes qui délivreront les permis de construire (et non la DDT). Est-ce vrai ?

Oui conformément à l'article 134 de la loi Alur
Hier der Link:

https://www.legifrance.gouv.fr/affichTe ... 0028774423

Demzufolge wären also die Gemeinden (Communes oder Communautés des communes) und nicht mehr die DDT für den Permis zuständig. Bei näherer Recherche in unserem Fall wird die Communauté de communes, wo sich unsere Gemeinde befindet von der Bürgermeisterin unserer eigenen Gemeinde geleitet. :D Klar werden andere Mitarbeiter sich unsere eingereichten Papiere anschauen, wahrscheinlich wird aber die Entscheidung doch bei der Mairie, bzw. bei der Mairesse (als Leiterin der Communauté des communes) :lol: bleiben.

Schöne Grüße,
Sabrina
0 x
Benutzeravatar
Aperdurus
Beiträge: 1663
Registriert: Mittwoch 8. Februar 2006, 08:49
Wohnort: südlich Lyon
Kontaktdaten:

Donnerstag 11. Februar 2016, 12:01

Sollte sich das neue Gebäude in der Nähe eines denkmalgeschützten Bauwerks befinden, so ist unbedingt die Denkmalschutzbehörde der "Bâtiments de France" einzubeziehen. Die hat bei uns z.B. pingelig drauf geachtet, dass die Fensterformate passen, die Dachziegel und der Verputz mit ihren Vorstellungen übereinstimmen, obwohl unser Gebäude am Rande des Dorfes und ungefähr 500 m Luftlinie von der denkmalgeschützten Kirche entfernt liegt.
Unsere Bürgermeisterin, Madame le Maire, hatte uns einen persönlichen Besuch dort als ersten Schritt dringend ans Herz gelegt.
0 x
"Die Drôme, das ist das Zusammentreffen der Alpen und der Provence, deren warmherzigen und duftenden Akzent sie schon besitzt."
Benutzeravatar
SabrinaJ
Beiträge: 6
Registriert: Mittwoch 2. September 2015, 16:09

Donnerstag 11. Februar 2016, 12:30

Hallo,
danke für Ihren Hinweis.
Zum Glück ist das bei uns nicht der Fall.

Toutes les informations locales de Lanne-en-Barétous (64570) sont disponibles ... . Aucun monument historique ou immeuble protégé n'est présent sur le territoire de la commune de Lanne-en-Barétous.
(Quelle: Internetpräsenz der Gemeinde)

Die nächsten "monuments historiques classés" sind in etwa 30 km Entfernung, die Kirche in Sainte-Engrace und der Weg nach Santiago de Compostella. :lol:

Liebe Grüße,
Sabrina
0 x
Piroschka
Beiträge: 151
Registriert: Sonntag 15. Juli 2012, 16:20

Donnerstag 11. Februar 2016, 12:33

SabrinaJ hat geschrieben:
Demzufolge wären also die Gemeinden (Communes oder Communautés des communes) und nicht mehr die DDT für den Permis zuständig. Bei näherer Recherche in unserem Fall wird die Communauté de communes, wo sich unsere Gemeinde befindet von der Bürgermeisterin unserer eigenen Gemeinde geleitet. :D Klar werden andere Mitarbeiter sich unsere eingereichten Papiere anschauen, wahrscheinlich wird aber die Entscheidung doch bei der Mairie, bzw. bei der Mairesse (als Leiterin der Communauté des communes) :lol: bleiben.

Schöne Grüße,
Sabrina
NEIN!
Die Bezeichnung DDT fiel mir nachts noch ein. Die DDT ist eine nachgeordnete Verwaltungsstruktur des Ministère de l'Urbanisme usw.
Sie hat eine weitere Untergliederung in jedem Dép., eine sogenannte Subdivision, bzw. mehrere davon je nach Sektor.
Dort sitzen die Baurecht-Fachleute und diese entscheiden.

Die Communauté des Communes ist auf Gemeindeebene der Zusammenschluß, wo vieles diskutiert und beschlossen wird, aber dort wird mitnichten befunden über einen Bauantrag. Bürgermeister werden gewählt, sie haben ganz andere oder keine Qualifikationen.
Es ist eben das furchtbar verschränkte frz. Verwaltungsdickicht, was auch vielen Mißbrauch mit sich bringt.
Ich kenne den Fall eines Dorfes, bei dem eine zur Bürgermeisterin gewählte Krankenschwester sofort mit "eiserner Hand" regierte, weil sie wußte, daß Bürgermeister auch Polizeigewalt haben. Furchtbarer Machtmißbrauch ist möglich.
0 x
Benutzeravatar
Tonton
Beiträge: 490
Registriert: Mittwoch 15. April 2009, 07:59
Wohnort: 21°Süd 55°Ost

Sonntag 21. Februar 2016, 04:25

DDT -
da musste ich doch erst einmal an ein Insektizid denken, und dachte doch : Piroschka hat sich vertippt und meint die DDE ...

Aber nein, hat er nicht: den Behörden fiel kein passenderes Kürzel ein !

Die ehemals dafür zuständige DDE = Direction Departementale d'Equipement
https://en.wikipedia.org/wiki/Direction ... erritoires

ist 2009 fusioniert mit der DDAF = Direction départementale de l'Agriculture et de la Forêt zur
DDEA =
Direction départementale de l'Équipement et de l'Agriculture
https://fr.wikipedia.org/wiki/Direction ... griculture


welche wiederum 2010 mit den "Service Environnments" von den Präfekturen fusionierten zur (genannten) DDT = Direction départementale des Territoires:
https://fr.wikipedia.org/wiki/Direction ... erritoires

aber vorsicht Falle! in den Küstendepartements gehört zu diesen zusÄtzlich noch:
die ehemaligen DAM = "Direction des Affaires maritimes" .

Alle unklarheiten beseiigt ? Hihi, ich musste richtig lachen - die Franzosen machen das immer so schön komplizert. Irgendwie muss man den Amtsschimmel doch rumtraben lassen können....
0 x
Grüsse aus der Südsee !
Elwedritsch
Beiträge: 25
Registriert: Dienstag 9. Februar 2016, 18:12
Wohnort: Wolfen

Sonntag 21. Februar 2016, 10:32

Vielen Dank an Alle,
schon wieder was gelernt. Gelernt habe ich, dass der Amtsschimmel in F wohl mindestens ähnlich wiehert wie hier bei uns in D. Auch hier bekommt man vom BM oder dessen Sekretärin oftmals eine mündliche Zusage in der Art von: "Ja nee, iss klar, keine Probleme ". Was soll er auch anderes sagen bei uns. Keine Ahnung und entscheiden tut erst mal die Kreisverwaltung. Er kann da höchstens noch vorbringen, dass das Grundstück von der Gemeine für was anderes wichtiges vorgesehen ist und deshalb niemand sonst was drauf bauen darf. Und natürlich ist jeder BM ein netter, zuvorkommender Mensch, der selten grundsätzlich gleich mal am Anfang nein sagt. Er will ja auch wiedergewählt werden. Ich habe das in meiner Tätigkeit als Architekt mehrfach miterlebt.
Mein gut gemeinter Ratschlag an alle die bauen wollen wäre folgender.
Das Suchen des passenden Grundstücks dauert ein Jahr, Planung und alle Genehmigungen bestimmt ein halbes bis ein Jahr ( kommt auch auf die Bauherren und die Lage an ), gebaut wird ein Jahr und dann wird 22 Jahre abgezahlt ( bei den heutigen Zinsen wohl etwas früher ). Zusammengerechnet werden mir alle Zustimmen, dass das eine ziemlich lange Zeit ist. Es sollte auf zwei oder drei Wochen im Vorfeld nicht ankommen.
Allen Bauherren lege ich nahe, wichtige Entscheidungen ( die ersten sind die wichtigsten ) nicht unter Zeitdruck zu fassen.
Allen Bauherren lege ich nahe, wichtige Entscheidungen nicht von einer mündlichen Zusage eines nicht wirklich entscheidenden Menschen abhängig zu machen, nur weil es gerade so schön in den Urlaub hinein passt.
Prudence is the mother of the porcellan case, oder so :-).
Viele Grüße
Wolfgang, der von allen seinen Freunden, hieße er Kurt, Sicherheitskurt genannt werden würde und dem vollkommen klar ist, dass es einen entscheidenden Unterschied gibt zwischen dem Kauf einer Immobilie und dem Erwerb eines alten Opel Astra Kombis auf dem Polenmarkt
0 x
Benutzeravatar
SabrinaJ
Beiträge: 6
Registriert: Mittwoch 2. September 2015, 16:09

Mittwoch 24. Februar 2016, 13:48

Hallo,
danke nochmal allen, die geantwortet haben. Unser Bauantrag ist bei der Mairie am 19.02.2016 eingegangen, wir haben die "recipisse" dafür per E-mail erhalten. Im Übrigen haben die Papiere länger als 2 Wochen unterwegs gebraucht, obwohl wie sie per Einschreiben geschickt haben. Die französische Post lässt grüßen. :shock:
Der Bauantrag wurde auch an die DDTM (Direction Départamentale de Territoires et de la Mer) :wink: in Pau weitergeleitet. Jetzt heißt es natürlich abwarten. Die Frist beträgt 2 Monate, wenn man am Ende des ersten Monats noch nichts von DDTM gehört hat, heißt dass die 2 Monate Frist nicht mehr geändert werden darf. Allerdings kann man natürlich bis zum Fristablauf noch um die Einreichung irgendwelcher zusätzlichen Dokumente gebeten werden. Hoffen wir, dass dies nicht unser Fall sein wird.
Der Notar will alle Fristen einhalten und akzeptiert keine "informellen Zusagen", daher werden wir das auch tun müssen. Es ist natürlich der sicherste Weg.
Für den Tag, an dem die acte authentique unterzeichnet wird, haben wir ein Angebot für einen Dolmetscher von unserem Makler erhalten. 250€ für ca. 3 Stunden und seine Fahrtkosten inklusive. Wie finden Sie dieses Angebot? Angemessen? Erfahrungen mit Dolmetschern in Frankreich? Wir finden das Angebot ok, wenn der Dolmetscher wirklich für 3 Stunden im Einsatz sein wird.
Könnte jemand uns den Unterschreibungsprozess schildern? Was wird dort gemacht? Ok, Identitäten von Käufer und Verkäufer überprüft und dann? Wird die Acte de Vente vorgelesen? Muss man den compromis de vente vor Augen haben, um eventuelle Änderungen :roll: feststellen zu können? Wie gesagt, unser compromis de vente war 22 Seiten lang... wie läuft alles denn überhaupt? Und wie kann der compromis de vente bzw. können die Sachen, die im acte authentique erscheinen, noch nachträglich verändert werden? Kann der Notar auf Bitte des Verkäufers das tun? :shock:
Wir wären dankbar für Erfahrungen, Ratschläge usw.
Schöne Grüße,
Sabrina
0 x
Antworten