Hausverkauf in Lorraine

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beate
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Montag 31. Juli 2006, 18:16

Hallo,
nun habe ich endlich einen Käufer für mein Anwesen
und da gibt es schon wieder ein Problem.

Sagte mir die Maklerin, daß ich keine 10% Anzahlung des Kaufpreises
bei Unterzeichnung des Vorvertrages beim Notar erhalten soll.
Ich brauche aber diese Anzahlung um die Kosten für meine
neue Wohnung zu bezahlen( Kaution Maklergebühr usw).

Wer kann mir da Auskunft geben?

Gruß Beate
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Aperdurus
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Montag 31. Juli 2006, 19:46

Hallo Beate,

Normal wird der ‚compromis de vente’ als Vorvertrag abgeschlossen. Hier wird eine Anzahlung von 5-10% vereinbart. Das ist üblich, aber kein Muß.
Als Verkäufer/in würde ich darauf bestehen, denn das gibt eine gewisse Sicherheit, falls der Verkäufer ohne triftige Gründe wieder abspringt.

Hat die Maklerin eine öffentliche Zulassung? Die Carte professionelle?

Falls der Käufer die 10% nicht akzeptiert, suche Dir einen anderen Käufer. Es findet sich sicher wieder einer. Pokere und erkläre der Maklerin, Du hättest einen anderen Interessenten z.B. aus dem Freundeskreis.

Viel Erfolg und Gruß aus der Drôme

Aperdurus
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"Die Drôme, das ist das Zusammentreffen der Alpen und der Provence, deren warmherzigen und duftenden Akzent sie schon besitzt."
beate
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Montag 31. Juli 2006, 20:43

Danke für die positive Antwort!

Aber ich habe noch eine Frage bzgl Steuer.
Muß ich beim Verkauf meines selbstgenutzten Einfamilienhauses
Steueren zahlen?
Habe dieses Haus vor Ende 2001 gekauft und lange Zeit renoviert.
Dann aber erst ab 2004 richtig bewohnen können.
Für 2004 habe ich dann die Declaration des Revenus erstmals abgeben.
Danke
Gruß Beate
Zuletzt geändert von beate am Montag 31. Juli 2006, 20:53, insgesamt 1-mal geändert.
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beate
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Dienstag 1. August 2006, 08:23

Ergänzende neue Theorie vom Makler.

So soll ab 1.1.2004 ein neues Besteuerungssystem für Veräußerungsgewinne - plus value in Frankreich
beschlossen worden sein.
So ist diese Steuer ab 1. Jan.2005 von 33 1/3 % , jetzt auf 16 %
festgelegt betreffend Hauptwohnsitzinhaber in Frankreich.
So sollen alle ab 1.3. 2004 abgeschlossenen Kaufverträge für diese Änderung gelten.

Da mein Kaufvertrag im Sept. 2001 abgeschlossen wurde, wäre ich als Hauptwohnsitzinhaberin befreit wenn ich nun heute verkaufen möchte.

Kann mir jemand sagen ob das so richtig ist?
Danke
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gittachen
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Dienstag 1. August 2006, 22:33

Hallo Beate,
erstmal hier ein paar Links zum Thema
http://www.coffra.de/site006/de/c_news/news_immo01.htm
http://www.sarf.fr/default.asp ( Hier kannst Du auch gleich Deine Steuern berechnen)

Bezüglich der 10 % Anzahlung kenne ich es nur so, dass diese auf ein Konto des Notars eingezahlt werden. Das Geld dient als Sicherheit, falls der Käufer zurücktritt. Ausgezahlt wird es meiner Erfahrung nach erst beim Kaufvertrag.

Ich weiss ja nicht, welchen Betrag Du an Deinem Haus verdienen wirst, aber ab einer gewissen Summe musst Du einen Steuerberater nehmen. da wärst Du bei der SARF richtig.,

Falls der Käufer die 10% Sicherheit nicht beim Vorvertrag zahlen will - Finger weg. Deine Immobilie ist sonst erst einmal blockiert und Du hast nur Stress.
beate schrieb

So soll ab 1.1.2004 ein neues Besteuerungssystem für Veräußerungsgewinne - plus value in Frankreich
beschlossen worden sein.
Das ist richtig. Die Gesetzgebung wurde 2004 geändert.
beate schrieb
So ist diese Steuer ab 1. Jan.2005 von 33 1/3 % , jetzt auf 16 %
festgelegt betreffend Hauptwohnsitzinhaber in Frankreich.
Das ist nicht richtig.
331/3 % ist der Steuersatz für Ausländer aus nicht EG Ländern.
16 % ist der Steuersatz für Franzosen und EU-Ausländer, die mindestens 2 Jahre vor dem Verkauf eine Steuererklärung abgeben haben. Hier kommen aber noch ungefähr 11 % für Sozialabgaben hinzu. Also für Franzosen und Residenten beträgt die Steuer 27 %
16% ist der Steuersatz für EU- Bürger,, die im Ausland ihren 1. Wohnsitz haben.
Es gibt aber eine generelle Befreiung von der gesamten Steuer für Franzosen und ihnen gleichgestellte Ausländer. Siehe http://www.coffra.de/site006/de/c_news/news_immo01.htm
da steht:
Immobilien, die als Wohnsitz von EU-ansässigen Steuerausländern dienen, sind von dieser Besteuerung befreit, soweit der Veräußerer (Eigentümer) zu irgendeinem Zeitpunkt vor der Veräußerung mindestens zwei Jahre lang ununterbrochen in Frankreich unbeschränkt steuerpflichtig war. Diese Ausnahmevorschrift betrifft nur die einmalige Veräußerun
g einer Immobilie. Hierzu sei angemerkt, dass der Verkauf der Hauptwohnsitzimmobilie ("résidence principale") für französische Steuerpflichtige immer steuerfrei bleibt. Der Normalfall für einen nicht französischen steuerpflichtigen Immobilienbesitzer dürfte jedoch die Besteuerung der erzielten Buchgewinne ("plus values") sein.
beate schrieb
So sollen alle ab 1.3. 2004 abgeschlossenen Kaufverträge für diese Änderung gelten.
das stimmt
beate schrieb
Da mein Kaufvertrag im Sept. 2001 abgeschlossen wurde, wäre ich als Hauptwohnsitzinhaberin befreit wenn ich nun heute verkaufen möchte.
Nein, Dein Kaufvertrag hat damit nichts zu tun. Da hast die Immobilie Sept 2001 gekauft und willst sie 2006 verkaufen.
Für Dich gilt komplett das neue Recht.
Da Du wohl 2004 und 2005 eine Steuerklärung abgegeben hast, kannst Du ( ich glaube) wenn das Dein erster Hausverkauf in Frankreich ist, eine Befreiung von der Steuer in Anspruch nehmen.

Bei der SARF kannst Du das neue und ds alte Recht nachlesen.
Zuletzt geändert von gittachen am Dienstag 1. August 2006, 22:40, insgesamt 1-mal geändert.
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aus dem (meistens) sonnigen Südfrankeich
gittachen
beate
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Sonntag 3. September 2006, 21:28

Hallo,
nachdem nun vom französischem Notar ein Vorverkaufsvertrag gemacht wurde habe ich erneut ein Problem.
Der Herr Notar hat alle Vertragspunkte bei der Terminierung erklärt und so auch eine neues Gestz das vorschreibt ein Gutachten über Asbest im Haus zuerstellen. Damit habe ich kein Problem als dies im Vertragstext stand.
Als er mir erklärte, daß keine Steuer beim Hausverkauf anfällt weil es mein Hauptdomizil ist, war das auch eine gute Nachricht.
Doch als ich den Text zu Hause nachlesen wollte war das nicht erwähnt.
Sehr merkwürdig fand ich auch, daß er sofort nach der Vertragserklärung die Parteien nicht noch einmal aufgefordert hat die Entwürfe durch zulesen.
Nein, er stand sofort bei mir und lies jedes einzelne Blatt unterschreiben, so auch bei der anderen Vertragspartnerin ( Käuferin)
Weiterhin mußte ich feststellen, daß ein ganzes Stockwerk im Vertrag nicht aufgeführt ist. Es fehlt auch die Quadratmeterzahl für die Wohnfläche!
Bei der vom Käufer beantragten Finanzierung ( 100%) wird garantiert ein Problem entsstehen.
Nun meine Frage, ist dieser Vorvertrag überhaupt gültig, bzw kann ich ihn kündigen? Oder kann der Notar ihn berichtigen?
Danke
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gittachen
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Sonntag 3. September 2006, 21:56

Hallo Beate
also der Notar hat die Vertragspunkte vorgelesen und anschliessend habt ihr den Vertrag unterschrieben.
( In Frankreich muss jedes Blatt unterschrieben werden)

Nun mal meine Frage: Warum hast Du die Unstimmigkeiten nicht angesprochen???

Du hättest, falls Du es nicht verstanden hast, was er verlesen hat, dich melden müssen und evtl. alles nachlesen.

Das ist in Frankreich ebenso, wie in Frankreich. Der Notar liesst vor und das wars dann.

Ausserdem::: du hast doch unter dem Vertrag schreiben müssen `Gelesen und genehmigt Lué et approuver oder so ähnlich.
Ob Du da noch etwas ändern lassen kannst----- ich glaube nicht--

Das Du keine Steuern zahlen musst, steht nicht im Kaufvertrag und es gehört da auch nicht hin.

Das Haus musst Du auf Asbest ,Blei und evtl. auf Termieten ( hier im Roussillon ist Termietengebiet) prüfen lassen.

Falls Termieten da sind, kann der Käufer zurücktreten. Blei und Asbest musst Du auf Deine Kosten beseitigen lassen.

Aber warum soll etwas schief gehen??? Normal prüft der Makler doch vorher schon, ob der Käufer die Finanzierung bekommt. Wird schon gutgehen.
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aus dem (meistens) sonnigen Südfrankeich
gittachen
beate
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Sonntag 3. September 2006, 23:14

Na gut mal sehen was die Käufer davon halten wenn ich das obere Stockwerk weiter beanspruche.
Hatten ja selbst diesen Fehler auch nicht bemerkt und unterschrieben.
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weinberg
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Montag 4. September 2006, 09:44

Betreff dieser 10%klausel...sie ist nicht obligatorisch,und es ist falsch wenn mann sagt das diese 10%mehr sicherheit bringen würden.wenn der vorvertrag unterschrieben ist ,ist der auch gültig und es kann nur noch in gewissen fällen zurückgetreten werden ohne das es kosten verursachen würde,zb wenn dir die banken den credit verweigern etc..Ansonsten ist jeder vertragsrücktritt mit kosten verbunden auch ohne diese anzahlung.Ich finde es sehr gut das man dies nicht mehr verlangen kann,obwohl es immer noch die meisten büros machen
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beate
Beiträge: 19
Registriert: Samstag 5. Juni 2004, 13:24

Montag 4. September 2006, 10:58

Habe gerade mit dem Chef-Notariat der Kanzelei gesprochen.
Er setzt mir die Klausel von der Steuerbefreiung bei Hauptwohnsitz in Frankreich in den Vertrag.
Er berichtigt ebenfalls dieses fehlende Stockwerk im Vorvertrag unter "Bezeichnung" aufgeführt.
Die Käufer hätten niemals die beantragte Vollfinanzierung für dieses Haus von der Bank erhalten!
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